COFECI Regulamenta Uso de Tecnologia de Registro Distribuído (Blockchain/DLT) na Intermediação de Transações Imobiliárias

No dia 14 de agosto de 2025, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (“COFECI”) publicou a Resolução COFECI nº1.551, que:

• institui o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais;
• dispõe sobre o credenciamento e funcionamento das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (“PITDs”) e dos Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (“ACGIs”); e
• regulamenta as Transações Imobiliárias Digitais.

A norma disciplina a representação digital de direitos sobre bens imóveis por meio de tecnologias de registro distribuído (blockchain/DLT), redefinindo os parâmetros de governança, compliance e responsabilidade aplicáveis a corretores de imóveis, plataformas de tokenização de imóveis, agentes de custódia e de garantia imobiliária e demais operadores ou interessados que pretendam viabilizar operações imobiliárias em ambiente virtual.

Trata-se, portanto, de uma mudança normativa de grande relevância para todo o mercado, ao mesmo tempo em que estabelece atribuições de fiscalização do Sistema COFECI-CRECI e impõe novas obrigações operacionais, tecnológicas e de proteção ao consumidor para os agentes que atuam na intermediação imobiliária digital.

Destacamos os principais pontos da Resolução COFECI nº1.551:

1. Panorama geral
   1. Objeto: a Resolução COFECI nº1.551 institui o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais, regulamentando o credenciamento, funcionamento e supervisão das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e dos Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs).
   2. Âmbito de aplicação: aplica-se exclusivamente às transações imobiliárias digitais que configurem intermediação imobiliária, conforme a Lei nº 6.530/78.
   3. Exceções: (i) plataformas ou sítios eletrônicos que realizem exclusivamente a divulgação de anúncios classificados de imóveis, sem facilitação de transações digitais; (ii) atividades envolvendo ativos digitais que sejam caracterizados como valores mobiliários, em conformidade com a Lei nº 6.385/1976; (iii) prestação de serviços com ativos virtuais, conforme definida na Lei nº 14.478, de 21 de dezembro de 2022, por parte de prestadoras de serviços de ativos virtuais (VASPs) autorizadas pelo Banco Central do Brasil, exceto quando tais serviços envolverem diretamente TIDs emitidos e negociados sob a Resolução COFECI nº1.551 e forem prestados por meio de PITD credenciada pelo COFECI; (iv) plataformas digitais que possibilitem transações envolvendo ativos imobiliários ou tokens a eles relacionados, quando tais atividades, em caráter principal ou acessório, não configurem atividade de intermediação imobiliária nos termos da Lei nº 6.530/78.
   4. Principais agentes: o ecossistema de Transações Imobiliárias Digitais organiza-se pela interação coordenada dos seguintes agentes, cujas competências e princípios de ação são fundamentais para a sua integridade e funcionamento: (i) Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs); (ii) Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs); (iii) Titulares de Tokens Imobiliários Digitais (Titulares de TID); (iv) Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI); (v) Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs).
   5. Tokenização e representação digital: a tokenização consiste no processo técnico-jurídico de criação de representação digital de direitos imobiliários específicos (Direitos Imobiliários Tokenizados – DITs) por meio de Tokens Imobiliários Digitais (TIDs), unidades digitais únicas, registráveis e transacionáveis em blockchain ou tecnologia de registro distribuído (DLT) compatível, operadas em Plataforma Imobiliária para Transações Digitais (PITD) credenciada.
      
2. Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs)
   1. Definição: pessoa jurídica credenciada pelo COFECI que disponibiliza e opera ambiente tecnológico destinado à gestão e à realização de Transações Imobiliárias Digitais envolvendo Tokens Imobiliários Digitais (TIDs).
   2. Credenciamento e registro: a operação de Plataforma Imobiliária para Transações Digitais (PITD) no território nacional depende de prévio credenciamento e registro junto ao Sistema COFECI-CRECI, por meio do Sistema de Governança e Registro (SGR). As pessoas jurídicas que, na data de entrada em vigor da Resolução COFECI nº1.551, comprovadamente já exerciam, no território nacional, atividades essenciais de Plataforma Imobiliária para Transações Digitais, poderão requerer ao COFECI o credenciamento provisório para operar em regime de sandbox regulatório, mediante procedimento simplificado. Verificada a condição de entidade pré-existente e a regularidade dos documentos básicos, o COFECI emitirá um Registro Provisório de Operação em Sandbox, de caráter precário e específico, que permitirá a continuidade das operações da entidade pelo prazo de 12 meses, improrrogáveis, contados da data de publicação da Resolução COFECI nº1.551.
   3. Requisitos para credenciamento: (i) ser pessoa jurídica constituída sob as leis brasileiras, com sede e administração no Brasil; (ii) ter objeto social compatível com as atividades de operação de plataforma tecnológica para transações imobiliárias digitais, conforme definido nesta Resolução COFECI nº1.551; (iii) demonstrar capacidade técnica e operacional para prover ambiente digital seguro, resiliente e eficiente, incluindo infraestrutura tecnológica adequada, sistemas de segurança e planos de contingência e continuidade de negócios; (iv) comprovar capacidade econômico-financeira compatível com a natureza e o porte de suas operações projetadas, conforme critérios a serem estabelecidos em Ato Normativo do COFECI; (v) apresentar estrutura de governança corporativa clara, incluindo definição de responsabilidades para a administração, gestão de riscos e conformidade normativa; (vi) possuir políticas internas formalizadas relativas à segurança da informação, proteção de dados (LGPD), prevenção à lavagem de dinheiro e financiamento ao terrorismo (PLD/FT), e gestão de riscos cibernéticos; (vii) apresentar plano de negócios detalhado, incluindo descrição dos serviços a serem oferecidos, modelo de receita, público-alvo e projeções operacionais.
      
3. Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs)
   1. Definição: entidade credenciada pelo COFECI, incumbida de assegurar a correspondência e a exigibilidade dos DITs em relação ao imóvel subjacente, mediante a detenção da titularidade registral ou de garantia real ou fiduciária sobre este, atuando em benefício dos Titulares de TID.
   2. Credenciamento e registro: o exercício das funções de ACGI depende de credenciamento e registro prévios junto ao COFECI. As entidades que, na data de entrada em vigor da Resolução COFECI nº1.551, comprovadamente já exerciam atividades análogas às de ACGI, poderão requerer credenciamento provisório para operar em regime de sandbox regulatório. O credenciamento provisório será concedido pelo prazo de 12 meses, período no qual a entidade deverá adequar-se integralmente aos requisitos estabelecidos na Resolução COFECI nº1.551.
   3. Requisitos para credenciamento: o processo de credenciamento e registro definitivo de ACGI observará o procedimento estabelecido em ato normativo do COFECI, contemplando, no mínimo, a análise de: (i) atos constitutivos e adequação do objeto social às funções de custódia e garantia imobiliária; (ii) qualificação técnica, idoneidade e experiência dos administradores e controladores; (iii) estrutura de governança corporativa, controles internos e procedimentos de gestão de riscos; (iv) capacidade operacional para exercer as funções de custódia e garantia; (v) capacidade financeira; (vi) políticas e procedimentos de segregação patrimonial e proteção dos ativos custodiados.
4. Token Imobiliário Digital (TID)
   1. Definição: representação digital de Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs), emitida e registrada em blockchain ou tecnologia de registro distribuído (DLT) compatível, vinculada a imóvel determinado e, sendo o caso, a um Agente de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGI).
   2. Vínculo com Direitos Imobiliários Tokenizados: a representação digital, para os fins da Resolução COFECI nº1.551, constitui o vínculo jurídico que conecta o Token Imobiliário Digital (TID) aos Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs), determinando que: (i) a titularidade do TID confere ao seu detentor posição jurídica para exercício dos DITs correspondentes; (ii) as transações realizadas com TIDs produzem efeitos jurídicos diretos sobre os DITs; (iii) os eventos registrados na blockchain ou DLT relativos aos TIDs refletem-se na situação jurídica dos DITs.
5. Direitos Imobiliários Tokenizados (DIT)
   1. Definição: conjunto de direitos incidentes sobre bem imóvel determinado, de natureza real ou obrigacional, passíveis de representação digital por TIDs e de transação em PITD credenciada.
   2. Direitos imobiliários passíveis de tokenização:
      1. direitos reais de propriedade plena ou limitada;
      2. direitos reais sobre coisa alheia, incluindo superfície, usufruto, uso, habitação e laje;
      3.  direitos reais de garantia, quando vinculados à estrutura de tokenização em benefício dos titulares de TID;
      4.  direitos obrigacionais decorrentes de relações jurídicas imobiliárias, especialmente: a) direitos de promitente comprador, cessionário ou optante; b) direitos de participação em empreendimentos imobiliários, observados os limites da Lei nº 6.385/76; c) direitos de uso ou fruição temporal, incluindo multipropriedade; d) direitos sobre unidades imobiliárias em incorporação.
      5.  outros direitos, reais ou obrigacionais, com conexão direta a bens imóveis, admitidos em lei e compatíveis com a estrutura de tokenização.
6. Dos usuários e titulares de tokens imobiliários digitais
   1. Definição: Usuário é pessoa física ou jurídica, nacional ou estrangeira, devidamente identificada e cadastrada, que utiliza os serviços de uma PITD, ao passo que Titular de Token é o Usuário que detém a titularidade de TIDs, capaz de exercer os DITs correspondentes.
   2. Habilitação e capacidade: a habilitação de pessoas físicas ou jurídicas como Usuários das Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) pressupõe a plena capacidade civil para os atos a serem praticados e o cumprimento dos procedimentos de identificação e prevenção. A habilitação e as operações dos Usuários nas PITDs submetem-se aos procedimentos de identificação, qualificação e monitoramento estabelecidos na Lei nº 9.613/98, na Resolução COFECI nº 1.336/2014 e nas normas de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo (PLD/FT).
7. Corretores de imóveis
   1. Exclusividade: a intermediação de negócios jurídicos envolvendo Tokens Imobiliários Digitais (TIDs) ou Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs), quando realizada por meio de PITDs credenciadas, constitui atividade privativa de Corretores de Imóveis e Pessoas Jurídicas regularmente inscritos no Sistema COFECI-CRECI.
   2. Dever de informação: na intermediação de transações imobiliárias digitais, além dos deveres gerais previstos na legislação e no Código de Ética Profissional, o corretor de imóveis e a pessoa jurídica deverão esclarecer de forma didática e compreensível a natureza e as características dos TIDs e DITs objeto da transação, as diferenças entre a representação digital e os direitos sobre o imóvel, e o funcionamento básico da tecnologia blockchain
   3. Utilização de Agentes de Inteligência Artificial (AIA): é facultado ao corretor de imóveis ou à pessoa jurídica devidamente habilitados utilizar Agentes de Inteligência Artificial (AIA) como ferramenta auxiliar na prestação de serviços de intermediação de transações imobiliárias digitais, desde que o AIA esteja vinculado técnica e operacionalmente a um único profissional ou pessoa jurídica habilitada, que será integralmente responsável por sua configuração, parametrização e atuação.
8. Autocustódia de TIDs 
   1. Opção de autocustódia: a PITD poderá disponibilizar aos Titulares de TID a opção de autocustódia, permitindo a transferência dos tokens para endereço blockchain sob controle exclusivo do titular.
   2. Condições: O exercício da autocustódia está condicionado a: (i) manifestação expressa do Titular optando por essa modalidade; (ii) assinatura de termo de ciência e responsabilidade específico; (iii) compreensão demonstrada dos riscos envolvidos; e, (iv) registro no Sistema de Governança e Registro (SGR).
9. Formalização das transações digitais e registro no SGR
   1. Modalidades de formalização: as transações imobiliárias digitais realizadas por meio da PITD poderão ser formalizadas por: (i) contrato específico, físico ou eletrônico, elaborado pelas partes ou pela plataforma para a transação individual, observados os requisitos legais e registrado no Sistema de Governança e Registro (SGR); ou (ii) adesão expressa a contrato-padrão previamente definido e registrado no SGR, cujos termos serão considerados inteiramente aplicáveis à transação, sem ressalvas.
   2. Obrigatoriedade de Registro: é obrigatório o registro no SGR de toda transação imobiliária digital e seu respectivo instrumento de formalização. O registro no SGR confere publicidade e rastreabilidade às transações no âmbito do ecossistema regulado, sem prejuízo de outros registros legalmente exigidos.
10. Controle de gravames sobre TIDs
    1. Registro: as PITDs poderão implementar funcionalidades para o registro e controle de gravames constituídos sobre TIDs e DITs, observada a legislação aplicável à modalidade de garantia.
    2. Comunicação à SGR: o registro de gravame realizado pela PITD será comunicado ao Sistema de Governança e Registro para fins de publicidade no ecossistema regulado.
    3. Smart Contract: as partes poderão vincular o gravame a um smart contract para automatizar procedimentos de sua gestão, em conformidade com o instrumento contratual e a legislação.
11. Supervisão, fiscalização e regime sancionador
    1. PAPEL DO COFECI E DO CRECI: a supervisão e fiscalização das PITDs, ACGIs e profissionais atuantes em transações imobiliárias digitais competem ao COFECI e aos CRECIs, de forma coordenada, nos limites de suas atribuições legais.
    2. SGR NA FISCALIZAÇÃO: a fiscalização será exercida por agentes de conformidade do Sistema COFECI-CRECI, e utilizará prioritariamente o SGR para monitoramento, sem prejuízo de outros instrumentos.
    3. INFRAÇÕES: constituem infrações às normas da Resolução COFECI nº1.551, passíveis de sanção administrativa pelo Sistema COFECI-CRECI, sem prejuízo das responsabilidades civil e penal: (i) operar como PITD ou ACGI sem o devido credenciamento ou com credenciamento suspenso ou cancelado; (ii) atuar na intermediação de Transações Imobiliárias Digitais sem inscrição ativa no CRECI ou sem a habilitação específica quando exigida; (iii) descumprir os requisitos técnicos, operacionais, de segurança, de governança ou financeiros estabelecidos nesta Resolução e em seus atos normativos; (iv) deixar de prestar informações essenciais aos Usuários ou ao Sistema COFECI-CRECI, incluindo a manutenção de DDI incompleto, desatualizado ou com informações incorretas; (v) violar as regras de segregação patrimonial aplicáveis aos ACGIs ou atuar com conflitos de interesse não adequadamente mitigados ou divulgados; (vi) admitir TIDs irregulares na plataforma ou manter TIDs que perderam os requisitos de regularidade sem adotar as medidas cabíveis; (vii) descumprir os deveres específicos de diligência, análise crítica e orientação adequada na intermediação digital; (viii) utilizar Agentes de Inteligência Artificial em desacordo com os requisitos e limitações; (ix) deixar de realizar os registros obrigatórios no SGR ou fornecer ao sistema informações comprovadamente falsas, incorretas ou inconsistentes; (x) praticar ou facilitar atos que configurem manipulação de mercado, fraude ou indução de usuários a erro; (xi) descumprir as normas de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e Financiamento ao Terrorismo ou as disposições da Lei Geral de Proteção de Dados; (xii) criar embaraço, dificultar ou impedir a atividade de fiscalização do Sistema COFECI-CRECI; (xiii) descumprir determinações ou sanções legitimamente impostas pelo Sistema COFECI-CRECI; (xiv) praticar qualquer outra conduta que viole as disposições da Resolução COFECI nº1.551, seus atos normativos complementares ou o Código de Ética Profissional no ambiente digital.
    4. SANÇÕES: as infrações previstas sujeitarão os infratores às seguintes sanções, aplicáveis isolada ou cumulativamente: (i) advertência por escrito, de caráter reservado; (ii) censura pública, com publicação da decisão; (iii) multa pecuniária de 1 a 50 anuidades máximas vigentes para pessoa jurídica; (iv) suspensão temporária do credenciamento ou da habilitação para atuação digital, pelo prazo de 30 a 180 dias; (v) cancelamento definitivo do credenciamento da PITD ou ACGI ou da habilitação para atuação digital.

O COFECI expedirá, em até 90 dias da publicação da Resolução COFECI nº1.551: (i) ato normativo estabelecendo procedimentos detalhados de credenciamento; (ii) ato normativo definindo especificações técnicas de integração ao SGR; (iii) ato normativo fixando valores de taxas e contribuições; (iv) modelos padronizados de documentos obrigatórios; (v) cronograma de implementação faseada dos requisitos.

A Resolução COFECI nº1.551 entrará em vigor 60 dias após sua publicação e está disponível no endereço do Diário Oficial da União na internet.

Resumo dos prazos, etapas e obrigações de adequação

As equipes de Bancário e Financeiro, Blockchain e Ativos Digitais, e Imobiliário do Demarest estão acompanhando os desdobramentos do tema e permanecem à disposição para auxiliar clientes e parceiros com os esclarecimentos necessários.